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“無證房產買賣”的風險及糾紛處理6大問題

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“無證房產買賣”的風險及糾紛處理6大問題

* 來源 : * 作者 : 重慶公司企業法律顧問
文章導讀:“無證房產買賣”的風險及糾紛處理6大問題
關鍵詞: “無證房產買賣”的風險及糾紛處理6大問題

為了講清“無證房產的買賣”問題,我首先把相關的法律、法規作以引用,以便大家讀起來的時候能夠做到心底明了:

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定:”下列房地產,不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”

2、《中華人民共和國合同法》第五十二條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”

3、《中華人民共和國合同法》第六十條規定:“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”

4、《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

5、《中華人民共和國合同法》第一百三十五條規定:“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證,并轉移標的物所有權的義務。”

6、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定:“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’,是指效力性強制性規定。”

7、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。”

關于“無證房產的買賣”問題,在司法實踐中是個十分普遍的現象,各級法院也曾發布了一些指導性的案例,下面介紹幾個:

(一)在房地產開發公司無商品房預售許可證的情況下,買受人與房地產開發商所簽訂的商品房買賣合無效。

最高人民法院對孫海濤與華鎮名、吉林軒宇房產開發有限責任公司執行異議糾紛案作出裁定,法院認為:在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下,孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點重重的商品房買賣合同,根據城市房地產管理法第四十五條第一款第(四)項關于商品房預售,應當"向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明"的規定和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關于"出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效"的規定,該合同無效。由于無效合同自始無效、違法,法律對其進行的是否定評價,因此孫海濤與軒宇公司簽訂的合同不受法律保護。假設孫海濤和軒宇公司遵守法律的規定,在軒宇公司具有商品房預售許可證明的情況下雙方才簽訂商品房買賣合同,之后將該合同辦理備案登記,人民法院查封時就能知道涉案房屋是否已經出售。如果知道已經出售,人民法院就會繼續審查孫海濤是否支付部分或者全部價款,是否實際占有,孫海濤對未辦理過戶登記手續是否有過錯等情況決定是否查封。但實際情況卻是,孫海濤和軒宇公司雙方都不遵守法律的規定,在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下雙方還簽訂商品房買賣合同,導致合同無法辦理登記備案,因此才會出現人民法院查封訟爭網點時無法知道該網點是否已經由軒宇公司出售的情況,對此后果,只能由孫海濤和軒宇公司承擔,而不能由申請查封人華鎮名承擔。【該內容引用自最高人民法院(2013)民申字第675號民事裁定書“本院認為”部分。】

(二)對于強占耕地建設引發的房屋買賣糾紛,在行政機關未對違法占用耕地的行為處理之前,法院對此不予受理。

連云港中級人民法院對上訴人邱玥因與被上訴人孫凝春房屋買賣合同糾紛一案作出裁定,法院認為:對于未履行相關土地征收、征用手續即占用耕地進行房屋建設引發的房屋買賣合同糾紛,應先由行政機關解決被侵占耕地的保護問題。在行政機關未對違法占用耕地的行為進行處理之前,人民法院對此不予處理。【該內容引用自連云港市中級人民法院(2015)連民終字第02013號民事裁定書的“本院認為”部分。】

(三)判定無證房屋買賣合同是否有效,要看買賣行為是否違反法律及行政法規效力性強制性規定。

湖北省鄂州市鄂城區人民法院對原告秦盛宏、秦川與被告秦盛漢房屋買賣合同糾紛一案作出判決,法院認為:被告辯稱涉案房屋未辦理房屋產權證,原、被告房屋買賣行為屬無證房屋買賣行為,違反法律強制性規定,協議應認定為無效。《合同法》第五十二條第(五)項之強制性規定,屬效力性強制性規定,法律及行政法規關于違反禁止性規定行為才產生合同無效或不成立的法律后果,故《城市房地產管理法》第三十七條之規定不能作為認定合同效力的依據。【該內容引用自湖北省鄂州市鄂城區人民法院(2017)鄂0704民初469號民事判決書的“本院認為”部分。】

(四)雙方簽訂的無證房屋買賣合同,因未取得建設工程規劃許可證,違反法律強制性規定,屬無效合同。

浙江省蒼南縣人民法院對盧輝、陳愛華與楊華豐、陳華仙房屋買賣合同糾紛一審作出民事判決書,法院認為:被告楊華豐在未取得建設工程規劃許可證情況下,私自在坐落于蒼南縣靈溪鎮城北菜市場B幢601室房屋頂層上加蓋建成701室房屋,對此,蒼南縣住房和城鄉規劃建設局已經立案查處,被告楊華豐雖然申請聽證,但至今仍未能提供相關合法審批手續,故原、被告于2013年12月26日簽訂的契據違反法律強制性規定,應認定為合同無效。【該內容引用自浙江省蒼南縣人民法院(2014)溫蒼民初字第430號民事判決書的“本院認為”部分。】

綜合分析以上案例,法院處理無證房產的買賣問題的意見基本是一致的,主要內容包括以下幾個方面:

(一)房屋買賣雙方簽訂的無證房屋買賣合同,該合同不會因房產證的缺失而一律判決無效。但若因為不能取得房產證,導致買方不能按約定時間辦理貸款手續的,賣方應承擔違約責任。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項規定了“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓。但強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定,而根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條,只有違反效力性強制性規定的才屬無效。而《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項在性質上應屬于管理型強制性規定,不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。

管理性強制規定是指法律及行政法規未明確規定違反此類規定將導致合同無效的規定。此類規定旨在管理和處罰違反規定的行為,但并不否認該行為在民商法上的效力。效力性強制性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規定,或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效,但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規定。此類規定不僅旨在處罰違反之行為,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有違反了效力性的強制規定的,才應當認定合同無效。

(二)房屋買賣合同簽訂后,出賣人以沒有房產證由拒絕繼續履行合同,買房人訴至法院要求繼續履行,法院可以依職權追加開發商為第三人,判令其協助辦證,房屋買賣合同繼續履行。買房人在簽訂買賣合同時應當全面考慮交易風險,盡量避免購買無證房屋。確有必要在標的房屋取得所有權證之前簽訂買賣合同的,應當在合同中明確約定出賣人取得房屋產權證的期限以及協助買受人辦理房屋過戶登記手續的時間,并約定相應的違約責任條款。當出賣人以自己尚未取得房產證為由,對買賣協議反悔時,買受人可以以出賣人為被告向法院起訴,要求繼續履行合同,此時法院可依職權追加開發商為第三人,判決其協助出賣人辦理房屋產權證,以便合同繼續履行。

(三)出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,該合同的風險應由買受人自行承擔。

《最高人民法院對關于無證售房問題的答復》中明確:“其一,對于實踐中開發商沒有取得預售許可證明即出售商品房的,根據《最高人民院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定,該商品房預售合同無效,但是在起訴前開發商已經取得商品房預售許可證明的,可以認定該商品房買賣合同有效。其二,在商品房預售合同被認定無效之后,根據《中華人民共和國合同法》第五十七條的規定,合同無效的,不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。因此,如果該預售商品房合同有關于解決爭議的約定,則人民法院應尊重該當事人約定的效力,將該約定作為處理當事人之間爭議的依據。在合同無效且合同中并無有關解決爭議方法的情況下,應進一步根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定,因該合同取得的財產,應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。與此同時,有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。其三,為了進一步解決實踐中如何處理無證預售商品房合同無效后的賠償損失問題,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定,在開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下,開發商應當返還購房人已經支付的購房款及利息,并應承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任,即規定了針對開發商欺詐行為的懲罰性賠償。至于開發商沒有欺詐或者故意隱瞞的情況,則應根據上述合同法的規定,進行法律適用,因此,如果人民法院能夠認定,開發商與購房人對于合同無效均有過錯,則應根據雙方的過錯程度,判決各自承擔相應的責任,這是適用合同法的結果。”

(四)關于人民法院在執行無證房產時,如何辦理產權登記的問題。《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》[法〔2012〕151號]第二條規定:“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時,具備初始登記條件的。執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》;暫時不具備初始登記條件的,執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》,并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后,由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的,原則上進行“現狀處置”,即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀,買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋。后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。”第三條規定:“執行法院向房屋登記機構發出《協助執行通知書》,房屋登記機構認為不具備初始登記條件并作出書面說明的,執行法院應在30日內依照法律和有關規定,參照行政規章,對其說明理由進行審查。理由成立的,撤銷或變更《協助執行通知書》并書面通知房屋登記機構:理由不成立的,書面通知房屋登記機構限期按《協助執行通知書》辦理。”

(五)買賣無證回遷房的法律效力。所謂回遷房是指開發商在征收土地時,配給回遷戶的房子。有些回遷戶將回遷房直接予以處理,從而形成了一些糾紛。雖然回遷房的買賣可以突破一些商品房交易的禁錮,價格也可能會便宜一些,但是回遷房的買賣還是存在諸多的風險:比如回遷房辦理房產證時,一般是根據業主在簽訂回遷房協議時所注明的名字確定房產所有人,不會直接將房產證的名字列在購房人名下。在這種情況下,如果出賣人反悔,購房人將不會得到想要的房產。因此說,未取得房產證的回遷房是不可以進行買賣的。基于此,在購買回遷房時,一定要問清回遷房是否有房產證。若尚無房產證,要切實注明應自取得房產證后一定的時間內辦理房屋所有權的轉移手續。因回遷房具有一定的不確定性,在取得房產證之前,若賣方死亡,回遷房依法應作為遺產由繼承人分割,所以,在簽訂回遷房買賣合同時,最好要求賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和繼承權利的放棄。

(六)無證安置房的買賣問題。所謂安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置對象包括城鎮居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農戶,安置房就是政府或企業對拆遷對象的一種補償形式。因為其安置對象是特定的動遷安置戶,該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權,并且沒有規定限制對外出售,或者限制轉讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區別,這樣的安置房可以買賣。如果沒有房產證,房屋買賣協議一般是不受法律保護的。


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